[영읽남] 미국 부족 주택 수량, 파악조차 못하고 있다

주요 영자 기사를 읽는 영자신문 읽어주는 남자, 영읽남에 김 훈입니다.

미국에서는 코로나 19 팬데믹 사태 종식 이후부터 아직까지 대두되고 있는 사회적 문제점이 있습니다.

바로 주택 위기인데, 시장에 공급되는 주택에 비교해 주택 수요는 매우 높아 일각에서는 주택 가격 자체가 비정상 적이라고도 주장하고 있습니다.

이 같은 문제를 해결하기 위해서는 공급을 늘리면 되는데 그게 그리 쉽지만은 않은 것 같습니다.

주택 공급을 늘리기 위해서는 우선 필요한 주택 수를 먼저 파악해야 하는데 현재 전문가, 기관, 기업 마다 분석 방법이 달라 추정치가 크게 다른 것으로 나타나고 있습니다.

무디스는 200만채의 신규 주택이 필요하다고 발표한 반면, 골드만삭스는 300만채, 질로우는 400만채, 브루킹스는 500만채, 맥킨지는 800만채 그리고 공화당은 2천만채의 추가 주택이 필요하다고 주장하고 있습니다.  

심지어는 주택 부족 현상이 없다고 주장하는 전문가도 있는 만큼 이렇게 상이한 예측은 국가의 주택 수요 정량화를 어렵게 하는 주요 원인으로 작용하고 있습니다.

워싱턴 포스트지는 2월 4일 기사 <Why nobody really knows the scale of the U.S. housing crisis> <왜 아무도 미국 주택 위기의 규모를 정확히 알지 못하는가>를 통해 이 같은 문제점을 짚고 있습니다.

해당 기사 함께 보시겠습니다.

기사는 부족 신규 주택 수 파악 문제의 원인 중 하나를 주택 부족의 기준을 정의하고 계산하는 방식이 서로 다르기 때문이라 주장합니다.

<Several analyses zeroed in on two questions: How many homes should be vacant, and how many consumers have delayed striking out on their own because of the cost.>

<여러 분석은 두 가지 질문에 집중했다: 공실 주택은 얼마나 있어야 하는가, 그리고 비용 문제로 독립을 미루는 가구는 얼마나 되는가.>

<Though it might seem counterintuitive, a healthy housing market needs vacancies. An empty property could signal it’s between tenants or buyers, for example, or under renovation. Or it could mean the owner is splitting time between properties>

<직관적으로 보이지는 않지만 양호한 주택 시장에는 공실이 필요하다. 예를 들어 빈 주택은 세입자나 구매자 교체 중이거나 리모델링  신호일 수 있다. 또는 소유주가 여러 주택을 오가며 거주한다는 의미일 수도 있다.>

<What constitutes a healthy level of vacancies is harder to define, as experts put it anywhere from 3 percent to 13 percent.>

<전문가들은 공실률의 적정 수준을 3%에서 13% 사이로 제시하며 명확히 정의하기 어렵다고 말한다.>

결국, 필요 주택 수를 적정 공실률을 기준으로 계산하느냐 아니면 여기에 가격 부담 때문에 주택 구매를 미뤘거나 포기한 가구를 계산에 포함하느냐에 따라 부족한 주택 수가 달라지게 되고 이로 인해 각 기관에서 주장하는 필요 주택 분의 격차가 수백만채에 이르게 된다는 의미입니다.

기사는 이어 지난 2022년 발표된 의회 보고서를 언급하며 해당 보고서는 지난 20년에서 40년 전 주택 시장에 기반해 현재 부족한 주택 수를 계산하려 한다고 전합니다.

즉 과거를 기준으로 한 복원형 접근 방식이 사용돼 필요 주택 수가 계산됐다는 의미입니다.

또 미국 내 필요 주택 수가 2천만채라고 주장한 공화당의 입장도 있습니다.

<But Republicans on the Joint Economic Committee argued that the correct number is equal to the number of homes that developers would build had they had no regulatory constraints>

<그러나 합동경제위원회의 공화당 의원들은 올바른 주택 수치를 개발업자들이 규제 제약 없이 지을 수 있는 주택 수라고 주장했다.>

이렇듯 공화당은 현실의 시장 보다는 규제가 없는 자율 시장을 기준으로 부족 주택분을 계산하자고 주장합니다.

또, 일부 전문가는 주택 건설에 필요한 자금을 바탕으로 필요 주택 수를 계산하고 있습니다.

<Adjusted for inflation, per capita spending on housing construction has been falling as a fraction of personal consumption, dropping 23 percent since 1990. >

<물가 상승률을 반영한 주택 건설에 대한 1인당 지출이 개인 소비에서 차지하는 비중 대비 줄어들고 있으며, 1990년 이후 23% 감소했다.>

즉, 사람들이 예전에 비해 주택 건설을 위해 쓰는 지출 비중이 줄어 들었고 이 같은 점을 기준으로 계산할 때 건설 비용 비중이 줄었기 때문에 주택 공급이 부족할 것이다라는 결론에 도달하게 된다는 겁니다.

본 기사의 결론은 결국, 주택 부족 현상을 파악하는데 있어 다수의 기관과 전문가들이 서로 상반된 분석을 발표하고 있고 통일된 기준점이 없이는 앞으로도 서로 상반된 결과가 계속 도출될 것이라는 겁니다.

하지만 한가지 분명한 점은 이러저러한 이유로 미국은 수년간 충분한 주택을 짓지 않았고 그 결과로 지금의 집값 폭등이 일어났다는 점과 아직도 정확한 파악조차 못하고 있는 부족 주택 수량 문제로 앞으로 주거 불안 문제가 쉽게 가시지는 않을 것이라는 것입니다.

하루 빨리 적절한 기준점이 마련돼 집값 안정화가 이뤄지기를 바라며 지금까지 영자신문 읽어주는 남자 영읽남에 김 훈이었습니다.

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